"Der Vision muss das Wagnis folgen.
Es reicht nicht, die Stufen hinauf zu starren.
Wir müssen sie hinaufgehen."

— Antonio Guida —

Hotel INVESTITION

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Deutsche Top-Hotelstandorte geraten bald unter Druck

Der Hotelmarkt in den deutschen Metropolen wird künftig ganz schön unter Druck geraten. 

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

 

Das Transaktionsvolumen am deutschen Hotelmarkt war 2018 zwar mit 4 Mrd. Euro auf einem hohen Niveau und die Übernachtungszahlen steigen, doch die Projektpipelines sind so gut gefüllt, dass die Top-Standorte künftig unter einen gewaltigen Erfolgsdruck geraten könnten. Das geht aus einer Untersuchung von Engel & Völkers hervor.

Der Hotelmarktreport Deutschland 2019, erstellt von Engel & Völkers in Kooperation mit HQ plus und Faimas, kann nahezu durchgehend mit guten Werten aufwarten. Alles ist auf Wachstumskurs, und das im zehnten Jahr in Folge. Das zusätzliche Angebot durch fertiggestellte Projektentwicklungen wird bislang von der steigenden Nachfrage absorbiert. Doch bald könnte ein Wendepunkt erreicht sein, sagt Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter bei Engel & Völkers Hotel Consulting, voraus. Die weiterhin gut gefüllten Pipelines setzten die Standorte unter Druck.

Angst vor der Schnittstelle Wohnen/Hotel

Beispiel Frankfurt: Dort hat man 2018 erstmals die 10-Mio.-Marke bei den Übernachtungsgästen gesprengt. Man müsste aber bis 2021 auf 11,6 Mio. Übernachtungen kommen, um ein Auslastungsniveau von derzeit 69% aufrechterhalten zu können. Das trifft auch auf die Standorte Köln, Hamburg, München und Düsseldorf zu. Und ein weiterer Faktor kommt hinzu: Gewerbliche Wohnprojekte an der Schnittstelle zwischen Wohnen und Hotels (Beispiel Smartments) treten zunehmend in Konkurrenz zu den klassischen Hotelkonzepten. Das fürchtet die Branche offenbar mehr als die Konkurrenz durch Airnbnb, Wimdu und Co. Nur 18% der Betreiber sehen laut Report Marktrisiken durch diese Sharing Economy-Anbieter. Die Übernachtungszahlen der Hotels steigen aber derzeit noch in allen deutschen Metropolen. An der Spitze steht Berlin mit 32,7 Mio. und einem Plus von 5% gegenüber dem Vorjahr. Den größten Zuwachs verzeichnet München (17,2 Mio. Übernachtungen, +10%)

Großvolumige Einzeltransaktionen

Das Transaktionsvolumen auf dem Hotelmarkt summierte sich 2018 auf knapp 4 Mrd. Euro und liegt somit auf Vorjahresniveau. Der Fokus liegt weiterhin auf Einzeltransaktionen mit einem Anteil von 80% (+18%). Mehrere großvolumige Einzeltransaktionen prägten dabei das vergangene Jahr. Dazu gehört die Veräußerung des Hilton Hotel Berlin und des Bristol Hotel am Kurfürstendamm ebenso wie die des Leonardo Royal Hotels in München. Die Spitzenrendite in den Top-Märkten hierzulande hat sich im vergangenen Jahr weiter verringert und liegt derzeit bei 3,8%. Ein Renditepremium von rd. 50 bis 100 Basispunkten im Vergleich zu anderen Asset-Klassen werde laut Report jedoch weiterhin erzielt. Die Produktknappheit prägte auch 2018 den Markt und führte zu weiter sinkenden Portfoliverkäufen sowie einem steigenden Anteil an Projektentwicklungen. Für 2019 erwartet der Report ein ähnliches Niveau des Transaktionsvolumens.

Boom erreicht eingeschränkt Betreiber

Dass die seit rund zehn Jahren währende Boom-Phase nicht in vollem Umfang in den Hotelbetrieben ankommt, zeigt sich an einem seit 2014 stagnierenden RevPAR (Revenue per available room, also der Erlös pro verfügbarem Zimmer). Mit aktuell 97 Euro stellt dieser in München weiterhin den mit Abstand höchsten Wert aller deutschen Städte dar, eine Steigerung analog zur Nachfrage konnte in den letzten fünf Jahren allerdings nicht registriert werden. Zu erwarten ist eine weitere "Betreiberkonsolidierung", sagt die Analyse von Engel & Völkers. Das kann auch heißen, lokale Hoteldirektoren werden verdrängt, ein Direktor kümmert sich dann um mehrere Betriebe.

Zu gut gefüllte Pipelines

Fazit: Auf den deutschen Hotelmarkt kommen nicht zuletzt durch die weiter steigenden Baukosten, die weltweiten politischen Ungewissheiten sowie die gut gefüllten Projektpipelines einige Herausforderungen zu. Businesspläne und neue Projekte müssten sorgfältig überdacht werden, mahnt Engel & Völkers. Das sind Entwicklungen, die weitere West-Metropolen sowie Leipzig und Dresden betreffen könnten. Wobei Dresden, mutmaßlich wegen der von Touristen als abschreckend empfundenen Pegida-Aktivitäten, beim aktuellen Boom etwas hinterherhängt. Die Hotelmarktexperten sind jedenfalls sicher: "Ein Verdrängungswettbewerb in den Big 7 wird die Schwächeren aus dem Markt drängen."