"Derjenige der sagt,
das können wir nicht machen,
soll den nicht unterbrechen,
der es macht."

— Antonio Guida —

Hotel INVESTITION

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Investition

Investitionen in der Hotellerie.

Die Hotellerie weist strukturelle Besonderheiten auf, die bei einer maßgeschneiderten Finanzierung der Investitionen zu beachten sind.

Ein Hotel-Rating, der als Voraussetzung einer Finanzierung dient, wäre ohne die genaue Überprüfung und Bewertung zentraler Verträge ohne nachhaltige Aussagekraft.

Hiermit werden zwei üblichen Vertragsarten zwischen der Interessensgruppen -der Hotelimmobilie und des Hotelbetriebs- vorgestellt.

 

1. Der Pachtvertrag

Der Pachtvertrag hat in der deutschen Hotellerie eine erhebliche Bedeutung und dominiert in weiteren Bereichen der Hotellandschaft. Mittlerweile breitet sich die Erkenntnis aus, dass die damit meist verbundene einseitige Risikoverteilung zu Lasten der Betreiber auch den Investor nachhaltig benachteiligen kann. Managementverträge werden daher immer öfter abgeschlossen. Hierbei wird das Risiko allerdings ganz auf Seiten des Eigentümers verlagert. Welche Vertragsform sich durchsetzen wird, ist strittig. Hierüber sind sich Experten uneins.

Risiken trägt meist der Betreiber

Die derzeitige Situation ist jedoch eindeutig: Die Risiken aus Hotelbetrieb und Immobilie liegen überwiegend beim Betreiber. Oft sehen Pacht- oder Mietverträge eine garantierte Rendite über die gesamte Vertragslaufzeit vor. Kleinere, vor allem private Betreiber sind hiervon meist betroffen. Sie haben weniger Gestaltungsmöglichkeiten als große Ketten und es fehlt ihnen an Erfahrung, um eine zukunftsfähige Vertragsgestaltung vorzunehmen. Nicht selten müssen diese kleine Betreiber auch noch eine Besicherung der vereinbarten Miete leisten. Dies treibt ihre Kosten in die Höhe und kann ihnen zusätzliche bilanzielle Probleme bringen. Wenn diese Besicherungen oder Kautionen in Form einer Ausfallbürgschaft oder in ähnlicher Form seitens der Bank gegeben werden, dann handelt es sich um Eventualverbindlichkeiten, welche die wirtschaftliche Eigenkapitalquote senken. Die Bonität verringert sich somit. Versuchsweise werden in Pachtverträge viele Details so geregelt, dass jede Verantwortung auf den Pächter übergeht.

Fixpachten, in der Regel auf fünfzehn Jahren langfristig angelegt, tragen keiner wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Entwicklung Rechnung. Aufgrund der juristisch nicht durchzusetzenden Pachtreduzierungen können wirtschaftliche Umsatzeinbrüchen oft die Insolvenz bedeuten. Im Extremfall droht die Schließung des Hotels. Im günstigsten Fall muss die Neuverpachtung zu wesentlich geringerem Pachtzins erfolgen.

Herausforderung ausgewogener Risikoverteilung

Eine ausgewogenere Risikoverteilung zwischen Eigentümer und Betreiber kommt einer dauerhaften Zukunftsfähigkeit entgegen. Darüber hinaus sollte dem Investor die Chance eröffnet werden,

höheren Renditen als derzeit üblich anzubieten. Viele Hotels werden hochprofitabel geführt. Die Investoren, die hierbei eine fixe Pacht vereinbart haben, können nicht daran partizipieren. Andere Vertragsformen bieten sich hierfür an.

Derzeit werden die Hotels in Deutschland fast ausschließlich (noch) über Pachtverträge betrieben. Das hat im wesentlichen folgende Gründe: Investoren scheuen das mit anderen Vertragsformen verbundenem Risiko. Die Wahrnehmung der damit verbundenen Chancen wird somit vernachlässigt. Zudem macht die Finanzierung des Hotels als Spezialimmobilie hierzulande hohe Sicherheiten erforderlich.

Nach bisheriger Auffassung der Banken ist diese Sicherheit nur dann gewährleistet, wenn der Betreiber eine fixe Pacht abführt, die zudem indexiert ist und damit der allgemeinen Preisentwicklung folgt.

Bei Fondsfinanzierungen werden Pachtverträge benötigt, um die den Anlegern garantierten Renditen abzusichern. Hierbei wird immer wieder vernachlässigt, dass die Sicherheit einer Fixpacht sehr trügerisch ist: Wenn der Betreiber insolvent wird, stellen die Pachtverträge keine Garantie mehr dar.

Es kommt also immer wieder auf die Leistungsfähigkeit des Betreibers an.

 

2. Der Managementvertrag als Alternative

Ein Managementvertrag mit einem namhaften Betreiber ist oftmals die interessantere und dauerhaftere Alternative, insbesondere wenn bei der Finanzierung der Objekte Fördergelder eine tragende Rolle spielen. Hierbei ist es Vorraussetzung, dass Investor und Betreiber identisch sind.

Beim Managementvertrag steht meist ein Vergütungsmodell im Mittelpunkt. Hierbei wird eine verhandelte Basisgebühr vom Umsatz seitens des Betreibers erhoben. Darüber hinaus erfolgt meist eine gestaffelte Erfolgsgebühr.

Aus Sicht des Eigentümers bieten beide Vertragsformen sowohl Vorteile als auch Nachteile.

Nachteile:
 Erhöhter Investitionsbedarf

 Betriebsrisiko

 Erschwerte Fremdfinanzierung

 Höherer laufender Verwaltungsaufwand

 Erhöhter Aufwand bei der steuerlichen Konzeption.

Vorteile:
 Nutzung von Betriebschancen

 Kürzere Bindungszeit für Hoteliers 

 Mitwirkungsrechte.

Unter diesen Bedingungen ist es verständlich, dass diese Vertragsform vor allem bei den Betreibern großen Anklang findet. Die vernünftigste und nachhaltigste Lösung liegt in einer

Vertrags-Mischform. Beim zukünftigen Hotelrating wird es daher von zentraler Bedeutung sein, die Inhalte dieser Vertragsverpflichtungen richtig zu gewichten, um eine klare und zutreffende Evaluierung der Chancen und Risiken zu treffen.

Dies ist möglich, wenn basierend auf der Wirtschaftlichkeitsvorausschau und den am Markt durchsetzbaren vertraglichen Konditionen eine Berechnung der Rentabilität der Investitionen durch einen Branchenprofi ermittelt wird.