"Es sind die 10%,
die wir anders machen,
die Erfolg bedeuten."

— Antonio Guida —

Der Tourismus in Europa kämpft sich aus der Krise. Welche Auswirkungen auf dies auf den Hotelimmobilienmarkt? 


Gastgeber in Städte mit großem ausländischen Gästestrom und einer hohen Kongress- und Eventausrichtung leiden besonders unter der Pandemie. Diese leiden besonders unter den Reisebeschränkungen.

Großstädte sind wegen der Pandemie besonders n Nöten. Nur zweieinhalb Millionen Übernachtungen wurden im ersten Halbjahr in der Hauptstadt gezählt – das sind 61 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Das haben die Berechnungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg ergeben. Vergleicht man die Zahlen mit dem ersten Halbjahr 2019, ging die Zahl der Übernachtungen sogar um 84,2 Prozent zurück. Entsprechend geht der Durchschnittspreis der insgesamt angebotenen Unterkünfte stark auf 73 Euro zurück. Das ist bei Weitem günstiger als in Hamburg und München. 

Zeitgleich erfreut sich die Ferienhotellerie im gesamten Alpenraum über hohen Nachfragen im letzten Sommer und Herbst. 

Diese Entwicklung in der Ferienhotellerie haben vor allem institutionelle Investoren, auf der Tourismusbühne gerufen. Diese haben enorme Investmentreserven und setzen zunächst auf sichere Anlagen. Namhafte Betreiber die über Projekte mit Zukunftsperspektive verfügen, werden hofiert. 


Die erwarteten Notverkäufe bleiben aus 

Noch vor einem Jahr haben Investoren auf die Pleitewelle in der Hotellerie gehofft um auf Schnäppchenjagt gehen zu können. Diese sind bislang ausgeblieben. Gründe dafür sind Staatliche Förderungen, die eine vorübergehende Liquidität gesichert haben, die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht sowie die häufige Neu-Kapitalisierung von Betreibergesellschaften. Pachtzahlungen konnten nach außen hin sichergestellt werden. Abseits der Öffentlichkeit sind die meisten Immobilienträger auf gekürzte Pachtzahlungen eingegangen. Wenig Alternativen hierzu haben in der Risikoabwägung die Vernunft walten lassen. Wer sich darauf nicht einlässt muss die Konsequenzen fürchten. Insolvenzen von Familiengeführten Hotelgesellschaften wie aktuell die Success Hotel Group sind - aus Betreiber-Sicht - eine oft strategisch richtige Entscheidung um Ballast abzuwerfen. 
In solchen Situationen stehen Immobilieneigentümer noch schlechter da.

Zusammengefasst lässt sich feststellen, dass diese Situation dazu geführt, dass Notverkäufe bislang ausgeblieben sind. 

Für die Einschätzung der künftigen Entwicklung muss die besondere Vorsicht von Banken erwähnt werden. Diese schauen bei der Asset-Klasse Hotels genauer hin. Die gewachsenen Anforderungen bei Sicherheiten und Rücklagen als vor der Krise, lassen den Kredithäuser auch keine andere Wahl. Schlechte Konditionen bei Bankenfinanzierung mit hohen Risikozuschlägen sowie die noch hohen Preisvorstellungen der Verkäufer, sind zurzeit das größte Hindernis für Hotel-Transaktionen. Die generelle Unsicherheit der weiteren pandemischen Entwicklung verschärft das Gesamtbild zusätzlich.  


Hotelimmobilien bleiben substantiell wertvoll

Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen. Mit dieser Aussage hat Mark Twain das Dilemma auf den Punkt gebracht. Was also tun? Wenn Betriebsprognosen des Betreibers schwierig darzustellen sind, und damit auch die Bewertung erschweren, rücken die Immobilien selbst stärker in den Fokus. 

Die Immobilie selbst erweist sich in Hinblick auf ihre zukünftige Entwicklung als kalkulierbarer Wert. Das lässt sie in den Vordergrund treten. Jedoch ist auch hier Vorsicht angebracht. Pauschalaussagen, das hat uns das vergangene Jahr gelehrt, lassen sich sowieso nicht mehr treffen. Die Bnchmarks, die vor der Pandemie als Grundlage von Zukunftsentwicklungen herangezogen wurden, sind nicht mehr das Paper Wert auf dem sie geschrieben sind. 

Die Hoffnung ruht darauf, dass die Immobilien neben dem “normalen” Hotelbetrieb zahlreiche weitere, flexiblere Möglichkeiten darstellen– sei es mit Serviced-Apartment-Konzepten oder einer Umnutzung als Wohnimmobilien oder als Senioren- und Pflege-Immobilie. Ist das wirklich der Ausweg aus dem Dilemma? Wer schon mal versucht hat eine Hotelimmobilie umzuwidmen weißt welche enormen Investitionen damit verbunden sind. Der Neubau auf einer grünen Wiese lässt sich wirtschaftlicher darstellen. 


Welche ist die beste Option? Positionierungs-Professionals liefern die Antwort.  

Die Positionierung ist und bleibt der alles entscheidende Zukunftsfaktor. 

Die alles entscheidende Grundlage die für die Bewertung eines Hotels die ernsthaft herangezogen werden sollte, ist die jeweilige Positionierung. Laien würden als Faktoren der Zukunft das Konzept, die Marke, der Standort und den Markt nennen. Positionierungs-Profis sind da viel weiter.  

Das System der Energie-Resonanz-Positionierung®  ist ein ganzheitliches, markt- und bedarfsorientiertes Betriebssystem zur Steuerung eines Unternehmens. Das System beeinflusst alle strategischen Entscheidungen – wie Geschäftsidee, Gründung Entwicklung und Ausrichtung der Angebote, Zielgruppenauswahl, Kommunikation, Wachstum und Marktdurchdringung. 

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Die derzeit noch vorherrschende Zurückhaltung bei Hotelimmobilien lässt trotzdem eine positive Beurteilung der langfristigen Situation zu. 

Sämtliche Rückmeldungen aus Investorenkreisen des Jahre 2021 fallen mehrheitlich positiv aus. Die erwartete Rückkehr des Reiseaufkommens lässt vorausschauende Anleger zuversichtlich in die Zukunft blicken und bereits wieder in Transaktionsverhandlungen vorwiegend über Bestandsimmobilien eintreten. 


Sind Sie daran interessiert in Hotels zu investieren? 

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TEAM Hotel® Consult
Ihr Hotelspezialist, Hotelberater und Hotelcoach 
Antonio Guida


Antonio Guida - 

Coach, Positionierungsexperte, Hotelier, Dozent, Makler und Gutachter

Geschäftsführender Gesellschafter der TEAM Hotel® Consult 

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Dr. Oliver Everling - Bankenexperte, Ratingpapst, Dozent, Finanzierungsprofi 

Gesellschafter und Vorsitzender des Beirats 

Oliver Everling 
 

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